非住业态是机遇还是风险

1.非住业务需要持续增加

随着市场需求带动物业服务管理规模不断攀升，非住物业占比也有所提高。2022年，我国物业管理市场规模约为355.53亿平方米，同比增长6.7%，非住业态面积达到约135.10亿平方米，同比增长12.6%，占总物业管理面积的38%。预计2025年，我国整体物业管理规模将接近400亿平方米，非住业态规模将超过200亿平方米，占比超过总管理面积的50%。

目前住宅开发新增面积总量基本见顶，未来物业公司从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少，拓展非住业务将成为企业主要发展方向。

2.物业费单价与收缴率优势明显

2021年，百强企业物业管理项目平均物业费为3.81元/m²/月，住宅物业服务费最低，为2.02元/m²/月。各业态收缴率均值为96.53%，其中，住宅物业最低，为91.82%，商业及办公物业均高于住宅物业。

无论是从可挖掘的市场空间来看，还是从高收益、物业费收缴率和细分业态数量来看，非住业态相对于住宅物业都具有很大的优势。

表1：物企业态盈利能力概览

3.政府支持力度加强

首先，政府曾明确提出关注“一老一小”民生短板，政策性鼓励社区养老产业与学前教育产业，头部物业服务企业持续开展相关园区服务业务是必然性选择。
其次，政府引入更多市场力量来支持城镇发展，建立更加公平透明的竞争环境。
与此同时，大批公建项目将被释放，仅就环卫市场来看， 2022年开标的亿级环卫服务项目共285个，涉及29个省份，总投资额超1280亿元。

二、物企拓展非住业务面临的挑战

1.市场外拓竞争较激烈

品牌竞争：随着行业的快速发展，物业管理行业的市场竞争格局也在不断优化，行业内优胜劣汰现象逐渐显现。一些大型物业服务企业通过并购重组等方式，不断扩大自身的规模和影响力。

合同竞争: 非住宅物业合同通常每1~2年续签一次。因此，物业企业在续约方面存在较大的竞争压力。尤其是当下市场，房产扩容竞争激烈，同行内卷严重。

2.非住业态试错成本高

非住宅业态的试错成本非常高，在物业企业追求高利润、高回报的同时，市场也不断对其提出新的要求，在夯实服务质量的基础上，注重物业企业的市场预见能力和用户需求研究判断能力，如果不变革，不进取，那么很容易被挤出赛道，品牌受损，得不偿失。

物业企业在进入新区域时，应充分做好区域调研，如调查当地人口结构和消费习惯、交通、基础设施和产业配套条件、政策环境和当地竞争格局等，充分分析城市发展的潜力，以及业务顺利发展的可能性，并估计风险和机遇。

3.专业性要求相对较高

非住宅物业品类众多，一些特定的非住宅领域对专业性要求极高，普通的“四包服务”已经难以满足甲方的需求，导致一些专业能力不足、规模小的物业企业被挡在门外。

例如：商写物业不仅要具备基础服务能力，还应具有资产运营能力，企业须提前规划资产运营能力的打造路径；公建物业对政府关系要求高，国企背景物业在公建物业上占据绝对优势；城市服务业务即使有万亿的市场空间，但受限于其利润低、体量大、要求高等特点，进入门槛会相对较高，中小型物业往往心有余而力不足。

1.优化资源配置，提高管理水平

物业企业在拓展非住宅业态时，需要合理规划人力配置、办公配置、维保计划和能耗等形成标准化管理，并通过基准收支测算、偏差实时监控和配套考核体系等进行持续动态管理，有效监控成本费用，进一步提升项目精益管理水平。

2.提高服务品质，加强品牌建设

物业企业在拓展非住宅业务时，需要进一步提升服务质量，以满足客户需求。例如，酒店物业，需要提供优质的客房和餐饮服务，以及完善的配套设施和旅游服务。

同时，品牌建设也至关重要，通过提供优质的服务和产品，以及良好的品牌形象，吸引更多客户和投资者的关注和信任。

3.寻求合作伙伴，实现多方共赢

在基础物业服务的成本构成中，人员成本占比接近60%，持续通过管理提效和科技提效来有效控制人工成本就显得尤为重要。因此，物业企业在拓展非住宅业态时，可以选择与专业企业或机构合作，提高专业水平，降低成本。如：与外部高新科技公司展开战略合作，完善智能服务链条，将科技有效赋能基层和前线，运用科技和大数据手段不断减少人力成本和重复性工作。

4.社区资产运营，建立长期关系

通过社区空间资源获取收益的渠道不能仅局限于资源置换和租赁等方式，今后比拼的还是运营，要从交易型、资源型转变成运营型，深化运营，深化服务，匹配专业的运营团队，与客户建立长期关系并提供信任产品。

5.细化收费标准，提供差异服务

提升单项目业绩。根据物业企业管理业态及定位情况，可以通过细化不同项目物业服务标准及收费标准，体现“质客相符”和“质价相符”，在保证品质做优和品牌美誉度的前提下，对不同的项目群体及消费需求，提供差异化的物业服务，并探索差异化的收费标准。

四、结语

思特威咨询作为国内最大的地产研究机构之一，截至2023年2月，已经与万科、中国铁建、电建、国贸、招商等多家知名企业开展非住服务品质监测与提升研究工作，涉及写字楼、产业园、商业、学校、酒店、文旅、公建场馆和养老等多种领域，旨在从客户角度发现问题，通过横向对比各业务端口的表现，研判服务优质与服务短板，对内优化管理制度，对外迭代服务流程，提升服务品质，促进整体服务力与品牌口碑提升，满足客户的需求。

未来思特威咨询将持续通过品质监测与研究支撑等工作，协助物企以住宅为核心，并拓展商办、公建、工业园区和市政等新业务，帮助客户获得更强的抗周期和平衡风险能力，提升客户的市场份额，成为推动行业持续健康发展的顶级服务机构。